Harga Pasar Vs NJOP saat Membeli Rumah

Harga Pasar Vs NJOP saat Membeli Rumah
Pada saat pulang kampung ke kota Pare, kampung bahasa Inggris, saya mengamati ternyata harga tanah di kampung bahasa Inggris meroket dari tahun-tahun sebelumnya. Dan hal ini juga berdampak kepada desa-desa di sekitar kampung bahasa Inggris, termasuk desa saya.
Dari fakta tersebut memunculkan rasa penasaran, berapa nilai nominal NJOP yang tertera di SPPT PBB nya dan berapa harga pasar wajarnya, sehingga selisihnya akan menjadi nilai jual daerah tersebut.
Nah bagaimana perbandingan harga pasar tanah/rumah terhadap nilai nominal NJOP yang tertera di SPPT PBB?
Apakah nilai yang tertera tersebut adalah harga pasaran yang berlaku?
Apabila harga pasaran ternyata lebih tinggi berapa persentase yang normal/bisa diterima?
NJOP adalah harga yang ditetapkan oleh pemerintah yang akan menjadi dasar perhitungan pajak penjualan. Tinggi rendahnya nilai NJOP tergantung daerahnya masing-masing.
Jadi untuk daerah yang berkembang pesat maka biasanya NJOP menjadi lebih kecil dibanding harga pasar, dengan persentase yang tidak menentu.
Penentuan harga jual tanah biasanya tergantung NJOP (nilai jual obyek pajak) yang tertera di Surat PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Itu adalah harga yang diberikan oleh pemerintah sesuai dengan lokasi tanah. Harga jual beli tanah biasanya di atas harga NJOP tersebut. Pada kenyataannya harga real yang ada di pasaran bisa jauh lebih tinggi menurut nilai ekonomis tanah tersebut.
Investasi tanah jelas sangat menguntungkan, karena harga tanah kecil kemungkinan akan ada penurunan harga.
Penurunan harga tanah bisa terjadi bisanya akibat tidak mendukungnya lingkungan tanah tersebut, seperti daerah langganan banjir atau daerah rawan bencana lainnya.
Kemudian muncul pertanyaan, mengapa ada rumah yang dijual dibawah harga NJOP?
Ada beberapa kemungkinan:
1. Daerahnya yang sudah tidak layak huni lagi. Contohnya rumah-rumah di daerah banjir banyak yang dijual jauh dibawah NJOP, tapi tetap aja tidak laku.
2. Yang bersangkutan sangat membutuhkan uang (BU). Nah yang ini yang paling banyak terjadi. kalau rumahnya tidak laku-laku, maka dijual dengan harga dibawah NJOP. Menjual di bawah harga pasar sangat dimungkinkan dalam transaksi apapun. Biasanya hal itu dilakukan oleh mereka yang sedang membutuhkan dana tunai segera. Dalam kasus di atas, kemungkinan posisi tanahnya yang kurang strategis mengakibatkan penjual yang sedang butuh dana segera menjualnya di bawah NJOP.
3. Rumah dengan sertifikat ganda (atau tanahnya dengan kepemilikan lebih dari 1 orang) atau dalam kata lain masih dalam status sengketa. Kalau sudah begini bisa repot, mau dijual dengan harga dibawah NJOP juga pasti tidak ada yang bakal mau.
kemungkinan lain adalah terjadi kesalahan di Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan (dahulu) atau Dispenda Pemda (untuk saat ini) dalam menentukan besaran per meter tanahnya karena khusus daerah tertentu harga NJOP nya lebih rendah dari harga transaksi atau pasarnya.
Jika kesalahan terjadi di Kantor Pelayanan PBB atau Dispenda Pemda maka ada di klasifikasi nilai tanah atau bangunan, dimana NJOP diukur berdasarkan letak tanah dan jenis bangunan. Jika ini terjadi misalnya kawasan A (Zona Transfer Nilai A) dulu berada di kisaran NJOP Rp100.000,- per m2 dan telah diturunkan karena force majeur seperti apa yang dikatakan sebelumnya yaitu ada faktor lain-lain. Ini belum tentu berpengaruh ke seluruh wilayah A. Jika faktor internal kemungkinan besar ada misalnya budaya timur rumahnya angker atau lainnya. Jika faktor itu terjadi kemungkinan bisa dijual di bawah nilai NJOP.
NJOP dilihat dari letak lokasi tanah dan bangunan tersebut jadi walaupun ketika ada 2 rumah berjejeran satu ditepi jalan dan satu dibelakangnya pasti NJOPnya beda. Tetapi lain halnya jika ada penurunan yang asal-asalan oleh petugas pendata objek tersebut.

Caranya Menentukan Harga Rumah
Sebenarnya tidak ada ketentuan berapa haga pasar semua itu tergantung kondisi lingkungan. Terkadang ketika ada sebuah rumah dijual dengan harga tidak wajar dan laku, akhirnya malah bikin kacau harga pasaran.
Namun pada dasarnya untuk minimal harga, bisa lihat dari standar harga NJOP di SPPT PBB. Hal ini untuk patokan yang diberikan oleh pemerintah terhadap sebuah tanah dan bangunan yang berada di atasnya. NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak, belum tentu merupakan harga pasar yang benar. Karena ada beberapa wilayah akibat perkembangan sektor pembangunan dan ekonomi yang pesat akhirnya nilai jual melambung dari NJOP bisa jadi 2-3 X NJOP.
Tetapi ada beberapa penjual juga yang memang sengaja untuk amannya berpatokan pada NJOP. Dan ada lagi jika penjual memang butuh dana cepat dan kilat biasanya dijual dibawah harga NJOP. Hal ini lebih banyak terjadi di perdesaan yang belum mempunyai nilai ekonomis.
Untuk simulasinya kurang lebih seperti ini, untuk harga tanah berikut bangunan (2 komponen yang dijadikan 1):
1.    Harga Tanah Dijual = NJOP X Luas Tanah
Misalnya NJOP Rp1.000.000,-/m2 X 200 m2 = Rp200.000.000,- Harga pasar biasanya dijual diatas NJOP mulai dari kenaikan Rp500.000,- s.d. Rp1.000.000,- (Normal) sampai 2-3 kali lipat NJOP tergantung lokasi (strategis atau tidak) dan tergantung harga pasaran di daerah itu.
2.    Harga Bangunan Dijual = NJOP Bangunan (prediksi perkiraan harga per meter bangunan bekas) X Luas Bangunan.
Misal NJOP Bangunan Rp2.000.000,-/m2, tapi kita harus lihat kondisi bangunan baik atau tidak, baru atau bekas, bagus atau reot, disini akan terlihat harga satuan per meter bangunan layak atau tidak. Kalau bangunan baru di pinggiran Jakarta bisa di taksir sekitar (perkiraan saja) Rp2.000.000,- s.d. Rp2.500.000,-/m2, asumsi dia membangun Rp3.000.000,- s.d. Rp4.000.000,-/m2 (tentunya ini harus dicek spesifikasi finishing material yang dipakai). Kalau bangunannya sudah lama bisa ditaksir mulai dari kurang dari NJOP, bahkan tidak dihargai sekalipun (kalau kurang layak pakai, perlu banyak renovasi sana sini) sampai diatas NJOP lebih dikit, (setengahnya harga bangunan baru) misalnya Rp1.000.000,-/m2 s.d. Rp1.500.000,-/m2 Misalkan luas bangunan 100m2 dengan kondisi layak pakai dengan prediksi Rp1.000.000,-/m2, maka harga bangunan adalah Rp100.000.000,-
3.    Maka total harga jual tanah berikut bangunan adalah Rp300.000.000,-. Harga Rp300.000.000,- adalah harga yang dapat dirundingkan dengan penjual, apakah harga tersebut termasuk surat-surat dan pajak atau tidak?
Kemudian kita juga diharuskan membayar biaya-biaya pada saat jual beli tanah/bangunan, klik disini.
Selain itu juga terkait dengan aspek perpajakannya pada saat transaksi jual beli tanah/bangunan, klik disini.
Beberapa istilah-istilah yang harus dipahami pada saat transaksi jual beli tanah/bangunan bisa di klik disini.

Kemudian kenapa ada yang jual tanah dengan harga yang tinggi di lokasi-lokasi tertentu?
Harga tanah menyesuaikan dengan lokasi sebagai contoh harga tanah di kawasan Senggigi Lombok, harga tanah menghadap pantai bisa mencapai Rp30.000.000,-/m2 tetapi di belakang tanah tersebut yang tidak memiliki pemandangan pantai walaupun lokasinya hanya bersebelahan harganya bisa lebih rendah.
Kemudian apabila di suatu tempat pernah terjadi bencana alam yang luar biasa, bisa sangat berpengaruh terhadap harga tanah yang terkena bencana alam tersebut dan di sekitar lokasi bencana alam.
Sebagai contoh harga tanah di sekitar Gunung Merapi menjadi rendah setelah Gunung Merapi meletus, tetapi tanah di luar jangkauan letusan Gunung Merapi menjadi tinggi pascaletusan, kenapa bisa terjadi?
Karena prinsip ekonomi berlaku disini, permintaan meningkat, harga juga meningkat. Sebagian korban letusan Gunung Merapi memutuskan untuk pindah ke lokasi yang lebih aman, otomatis harga di tempat yang lebih aman bisa dinaikkan oleh penjual karena permintaan meningkat. Pascaletusan Merapi, perkembangan daerah Bantul dan Kulon Progo jauh lebih cepat karena saat letusan gunung Merapi daerah tersebut tidak terkena dampak erupsi, sedangkan daerah dampak Gunung Merapi seperti Cangkringan yang menjadi korban gempa perkembangannya melambat bahkan banyak orang yang tidak mau membeli tanah di daerah tersebut walaupun harganya sudah diturunkan.

Pada saat yang bersamaan, saya juga sedang mencari rumah yang terjangkau dan tidak banjir, semoga segera mendapatkan jodoh rumah yang strategis dan tidak mahal. :)

Daftarkan email mu disini untuk mengikuti update KabarPajak:

0 Response to "Harga Pasar Vs NJOP saat Membeli Rumah"

Post a Comment