Masalah Oper Kredit Rumah

Masalah Oper Kredit Rumah
Oper kredit rumah dipandang sebagai salah satu solusi menghadapi naiknya suku bunga KPR. Dikarenakan bisa menurunkan tingginya bunga. Kebanyakan orang lebih memilih untuk membeli rumah dengan cara oper kredit, karena membeli oper kredit rumah lebih murah harganya dan mudah persyaratanya daripada mengurus kredit sendiri dari awal. Murah dan mudah inilah yang justru akan menjadi bumerang bagi pembeli, apalagi jika sudah melalui tangan kedua, tangan ketiga, dan seterusnya, urusannya akan menjadi kompleks. Dalam proses oper kredit rumah ini terdapat beberapa cara dimana masing-masing cara sangat berpengaruh terhadap legalitas dokumen hukumnya. Kita perlu memilih cara yang paling aman dan benar agar pada saat oper kredit KPR tersebut lunas, kita bisa mengambil sertifikat tanah/bangunan di bank dengan mudah dan tanpa masalah. Untuk memperoleh legalitas hukum, pembeli dan penjual harus menghubungi notaris dan menyampaikan maksud mereka untuk melakukan oper kredit atas rumah penjual kepada pembeli. Pembeli dan penjual diwajibkan menyertakan dokumen pendukung antara lain sebagai berikut:
- Fotokopi IMB
- Fotokopi PBB yang sudah dibayar
- Fotokopi Perjanjian Kredit
- Fotokopi Sertifikat dengan stempel bank
- Fotokopi bukti pembayaran angsuran
- Asli buku tabungan bernomor rekening untuk pembayaran angsuran
- Data penjual dan pembeli, misalnya KTP, Kartu Keluarga, buku nikah dan sebagainya.
Notaris kemudian membuat Akta Pengikatan Jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud berikut Surat Kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat. Kemudian Penjual membuat Surat Pernyatan/Pemberitahuan bahwa telah terjadi alih kewajiban dan hak atas kredit dan agunan tersebut. Surat pernyataan ini ditujukan kepada bank. Jadi sejak pengalihan ini, walaupun angsuran dan sertifikat masih atas nama penjual, tapi karena haknya sudah beralih maka penjual tidak berhak lagi untuk melunasi sendiri dan mengambil asli sertifikat yang berkenaan di Badan Pertanahan Nasional. Kemudian dilakukan pembuatan Pengikatan Perjanjian Jual Beli oleh Notaris dan selanjutnya pembeli dan penjual mendatangi bank pemberi KPR dan menyerahkan dokumen yang diperoleh dari notaris. Pada proses ini transaksi yang terjadi cenderung aman secara hukum karena dilaksanakan di depan pejabat negara yang berwenang yaitu notaris. Rumah dimaksud dapat diperjualbelikan kembali dengan membuat surat kuasa jual sesuai ketentuan yang berlaku. Proses ini juga relatif murah dibandingkan dengan proses oper kredit di bank.
Oper kredit terdiri dari dua pengertian, yaitu:
1.    Oper kredit yang diartikan sebagai pemindahan pinjaman rumah yang sudah berjalan dari sebuah bank ke bank lain. Dengan menjadi pinjaman baru ditempat lain, maka bunga yang digunakan berubah mengikuti bunga tetap pinjaman baru yang lebih rendah dibandingkan bunga mengambang yang digunakan pinjaman berjalan. Bunga tetap yang lebih rendah hanya bisa dinikmati dalam periode tertentu, misalnya satu atau dua tahun, dan paling lama lima tahun. Setelah masa ini berakhir, cicilan mengikuti bunga mengambang yang lebih tinggi. Misalnya, pinjaman sudah berjalan 3 tahun, maka cicilan dikenai bunga mengambang pada kisaran 12%an. Sementara, bunga tetap berada pada kisaran 9 s.d. 10% per tahun. Dengan memindahkan ke bank lain, kita bisa menikmati kembali bunga tetap yang lebih rendah. Tidak hanya itu. Dengan oper kredit, Anda bisa mendapatkan tambahan dana dari pinjaman yang baru. Bank memberikan pinjaman baru yang lebih tinggi dari plafon pinjaman sebelumnya, tentu saja, selama nilai jaminan mendukung. Dalam oper kredit, jaminan akan dinilai ulang oleh bank yang baru. Mengingat nilai properti cenderung naik, nilai jaminan setelah penilaian terbaru biasanya akan lebih tinggi. Cukup untuk mendapatkan plafon yang lebih besar. Tentu saja, sebelum menyetujui kenaikkan plafon, bank akan memastikan apakah pembeli memiliki kemampuan keuangan untuk membayar cicilan yang lebih besar. Bagi bank, oper kredit juga punya nilai plus. Debitur yang memiliki pinjaman punya track record pembayaran. Track record ini sangat disukai oleh bank karena menjadi bukti bagaimana karakter dan kemampuan bayar debitur. Itu sebabnya bank mendorong oper kredit. Selain iming-iming plafon lebih tinggi, bank juga menawarkan bunga yang lebih murah buat pinjaman oper kredit dibandingkan misalnya pinjaman untuk pembelian rumah bekas. Ada hal yang menjadi perhatian, yaitu prosesnya dan biaya yang harus dibayar, dalam oper kredit rumah.
2.    Oper kredit rumah dari orang pertama ke orang kedua atau kemudian ke orang ketiga. Oper kredit ini diartikan sebagai pemindahan pinjaman rumah yang sudah berjalan dari orang sebagai Pihak Pertama kepada orang lain sebagai Pihak Kedua atau bahkan sampai pada orang Pihak Ketiga dan seterusnya.

Contoh Tidak Bermasalah:
Ferguson telah membeli rumah dengan KPR berjangka waktu dua puluh tahun. Kemudian pada tahun kelima Ferguson ingin menjual rumahnya kepada Moyes. Moyes membayar harga yang diinginkan Ferguson dan meneruskan kredit Ferguson sampai lunas setelah jangka waktu 20 tahun.

Contoh Masalah:
Juan Mata menjual rumahnya yang masih dalam status kredit kepada Wayne Rooney. Wayne Rooney menginginkan proses jual belinya tercatat resmi, sehingga transaksi dicatatkan di notaris. Dari notaris sendiri Wayne Rooney mendapatkan akta jual beli rumah/bangunan dan surat kuasa pengambilan sertifikat di bank. Dua surat ini kadang ada yang digabung antara asli dan salinan serta ada yang dipisah antara akta jual beli tanah/bangunan. Surat kuasa yang asli biasanya sudah dimasukkan kedalam pasal akta jual beli tanah/bangunan. Kemudian karena Wayne Rooney membutuhkan uang, maka tanah/bangunan tersebut dijual lagi kepada Van Persie. Transaksi jual beli tanah/bangunan ini dicatatkan di notaris dan diperoleh akta jual beli tanah/bangunan dan surat kuasa baru yang mengacu kepada akta jual beli tanah/bangunan pada transaksi pertama dengan Juan Mata. Hingga pada akhirnya Van Persie melunasi semua tanggungan kreditnya. Pada saat Van Persie ingin mengambil sertifikat tanah/bangunan, Van Persie ditolak oleh pihak bank, meskipun sudah cukup kuat dengan dicatatkanya di notaris dan bukti-bukti bahwa kepemilikan tanah/bangunan sudah dialihkan kepada Van Persie. Hal ini yang sering membuat calon pembeli harus sangat ekstrahati-hati. Sertifikat tanah/bangunan tersebut tidak bisa diambil bisa terjadi karena pada saat akad kredit Pihak Pertama (Juan Mata) sudah menandatangani kesepakatan bahwa Wayne Rooney tidak boleh menjual tanah/bangunannya sebelum lunas. Oleh sebab itu maka pihak bank tidak mau memberikan sertifikat tanah/bangunan selain kepada Pihak Pertama (Juan Mata). Pihak bank akan memberikan alternatif sertifikat bisa diambil oleh Pihak Kedua (Wayne Rooney), sehingga pembeli terakhir/Pihak Ketiga (Van Persie) harus mengetahui secara pasti keberadaan Pihak Kedua (Wayne Rooney), sedangkan di sisi lain Pihak Pertama (Juan Mata) tidak berhubungan langsung dengan Pihak Ketiga (Van Persie).
Jadi sebaiknya pada saat ingin membeli rumah oper kredit lebih disarankan untuk membeli oper kredit rumah dari pemilik/Pihak Pertama yang melaksanakan akad kredit dengan pihak bank, karena jika dari Pihak Pertama surat kuasa dari notaris masih bisa kita gunakan untuk bisa mengambil sertifikat tanah/bangunan. Selain itu kita harus memastikan alamat yang super lengkap Pihak Pertama yang menjual tersebut. Jadi jika sewaktu-waktu terjadi masalah, bisa dihubungi untuk diminta konfirmasinya. Dan jangan lupa selalu dan segera mencatatkan setiap transaksi di notaris karena dengan adanya akta jual beli tanah/bangunan dan surat kuasa dari notaris memiliki kekuatan hukum kuat dan sah.

Biaya-biaya oper kredit klik disini.
Proses oper kredit klik disini.

Daftarkan email mu disini untuk mengikuti update KabarPajak:

0 Response to "Masalah Oper Kredit Rumah"

Post a Comment