Rahasia PBB P2 dan BPHTB


RAHASIA DI BALIK PBB P2 & BPHTB

Oleh : Heru Supriyanto
Widyaiswara Madya Pusdiklat Pajak
Sumber: disini

Pendahuluan

Pada tanggal 15 September 2009, pemerintah telah mengesahkan UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah Dan Retribusi Daerah, yang secara resmi telah berlaku pada tanggal 1 Januari 2010. Kehadiran UU PDRD tersebut akan menggantikan UU yang lama yaitu UU No. 18 Tahun 1997 tentang PDRD. Bagian Keenam Belas UU No. 28 Tahun 2009 mengatur tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (saya singkat menjadi PBB P2). Sedangkan Bagian Ketujuh Belas tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Berdasarkan Pasal 185 UU No. 28 Tahun 2009 tentang  PDRD, maka sejak tanggal 1 Januari 2010, Pemerintah Kabupaten/Kota sudah diperbolehkan untuk menerima pengalihan  PBB P2 dan BPHTB. Sedangkan tahapan pengalihan PBB P2 dan BPHTB diatur oleh menteri keuangan bersama dengan menteri dalam negeri (UU PDRD Pasal 182).
Mengapa PBB P2 dan BPHTB Dialihkan?

Sebagaimana telah diketahui bahwa UU No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan UU No. 12 Tahun 1994 dan UU NO. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan  sebagaimana telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 adalah tergolong sebagai pajak pusat. Walaupun sebagai pajak pusat, tetapi penerimaan pajak tersebut, secara mayoritas, diserahkan kembali kepada daerah kabupaten/kota. Cara seperti ini lebih disukai oleh banyak pemerintah kabupaten/kota. Mereka tidak perlu mengeluarkan biaya untuk memungut pajak tersebut, tetapi hanya menerima bagi hasilnya saja. Singkat kata, mereka tidak ingin menerima pengalihan ini. Jika demikian halnya, pertanyaan yang muncul adalah, mengapa pemerintah pusat lebih suka untuk mengalihkan PBB P2 dan BPHTB?

Jawabnya adalah, adanya beberapa kenyataan bahwa:

Kebanyakan negara maju menyerahkan urusan pajak properti (jika di Indonesia adalah PBB) menjadi urusan pemerintah daerah;
Migas (minyak bumi dan gas bumi) sudah tidak bisa lagi diandalkan sebagai sumber pendapatan bagi APBN (anggaran dan pendapatan belanja negara), mengingat Indonesia tidak lagi menjadi negara pengekspor minyak bumi, tetapi sebaliknya sebagai suatu negara yang mengimpor minyak bumi. Akibatnya, sumber utama pendapatan bagi APBN  bergeser dari penerimaan migas kepada penerimaan pajak. Dengan demikian,  pajak menempati posisi strategis dalam APBN. Sebagai gambarannya adalah penerimaan APBNP 2010 adalah Rp 992-an Triliun yang mana penerimaan pajak adalah Rp 743-an Triliun;
 Dari penerimaan pajak sebesar Rp 743-an Triliun tersebut, maka penerimaan PBB (seluruh sektor) adalah Rp 26-an Triliun dan BPHTB Rp 7-an Triliun. Namun demikian, hampir seluruh penerimaan PBB dan BPHTB tersebut diserahkan kepada pemerintah provinsi, pemerintah kabupaten dan pemerintah kota. Landasan hukumnya adalah PMK No. 34/PMK.03/2005 tanggal 23 Mei 2005 tentang Pembagian Hasil Penerimaan PBB antara Pemerintah Pusat dan Daerah,  artinya bahwa, memang sejak awal penerimaan PBB dan BPHTB sudah menjadi bagian dari pemerintah daerah. Hal yang sama berlaku juga untuk BPHTB, dasar hukumnya adalah PMK No. 32/PMK.03/2005 tanggal 23 Mei 2005 tentang Pembagian Hasil Penerimaan BPHTB antara Pemerintah Pusat dan Daerah. Dengan dialihkannya PBB P2 (yang penuh dengan permasalahannya karena berjuta-juta jumlah objek pajaknya) menjadi pajak daerah, maka Ditjen Pajak akan lebih berkonsentrasi dalam pemenuhan target penerimaan pajak pusat.

PBB (Pajak Bumi Versus Hak Atas Tanah)

Pengertian bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya. Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah Indonesia (Pasal 1 UU PBB).

Bumi, menurut UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria Pasal 1 ayat (4) disebutkan bahwa pengertian bumi, selain permukaan bumi, termasuk pula tubuh bumi dibawahnya serta yang berada dibawah air. Dalam Ayat (5) disebutkan juga bahwa pengertian air termasuk baik perairan pedalaman maupun laut wilayah Indonesia.

Penggunaan istilah “bumi” pada pajak “bumi” dan bangunan berakibat pada siapa saja yang menjadi subjek pajak. Artinya, PBB dikenakan secara umum pada orang atau badan yang secara nyata a). Mempunyai suatu hak atas  bumi, dan/atau; b). “Memperoleh manfaat” atas bumi, dan/atau; c). “Memiliki”; d)”Menguasai”, dan/atau; e) Memperoleh manfaat atas bangunan.

Seandainya, istilah “bumi”  diganti menjadi “hak atas tanah”, sehingga PBB berganti menjadi Pajak “Hak atas Tanah” dan Bangunan (PHTB), maka PBB dikenakan hanya kepada objek yang bersertifikat tanah saja, seperti sertifikat hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak pengelolaan dan hak milik satuan rumah susun.

BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah Versus Bumi)

Penggunaan istilah “hak atas tanah” pada BPHTB berakibat pada jenis perolehan. Artinya, BPHTB  dikenakan secara khusus pada orang pribadi atau badan yang memperoleh  hak atas tanah (penyusun sebut sertifikat tanah).

Seandainya, istilah hak atas tanah diganti menjadi “bumi”, sehingga BPHTB berganti menjadi Bea  Perolehan “Bumi” dan Bangunan (BPBB), maka BPBB dikenakan secara luas kepada orang pribadi atau badan yang memperoleh bumi, artinya bisa saja a). “Mempunyai suatu hak” atas  bumi, b). “Memperoleh manfaat” atas bumi, c). “Memiliki bumi ataupun” d) “Menguasai bumi”.

Lebih tepatnya, pengertian tanah adalah mengarah kepada jenis hak yang meliputi hak atas tanah, hak atas air dan hak ruang angkasa. Disebutkan dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (disebut dengan UU PA) Pasal 4 ayat
(1)   Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam “hak atas permukaan bumi”, yang disebut “tanah”, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.
(2)   “Hak-hak atas tanah” yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada diatasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut Undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.
(3)   Selain hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini ditentukan pula hak-hak atas air dan ruang angkasa.

Pajak Versus Bea

BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya disebut pajak. Ibarat dalam sebuah keluarga, maka posisi BPHTB sebagai pajak pusat adalah sebagai adik bungsu. Mengapa dinamakan bea, tidak dinamakan saja dengan pajak? Ada beberapa kenyataan, sehingga pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan tidak dinamakan PPHTB (“Pajak” Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), tetapi dinamakan BPHTB (“Bea” Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).

Dalam bea,  baik BPHTB ataupun Bea Meterai, tidak membutuhkan nomor identitas sebagaimana NOP dalam PBB ataupun NPWP dalam PPh;
Salah satu fungsi dari nomor identitas adalah untuk memudahkan petugas pajak mengawasi kepatuhan wajib pajak. Jika tidak memiliki nomor identitas, maka ada kecenderungan wajib pajak tidak mematuhi peraturan. Untuk mengawasi kepatuhan wajib pajak, dibutuhkan pihak lain/pejabat yang secara langsung disebutkan dalam Undang-Undang BPHTB yaitu pasal 24 ataupun Undang-Undang Bea Meterai Pasal 11. Kehadiran pejabat semacam itu tidak terdapat dalam Undang-Undang pajak yang lain;
Dalam bea, baik BPHTB ataupun Bea Meterai, wajib pajak diharuskan membayar pajak sebelum saat terhutang. Contoh, cek (salah satu dokumen perbankan) sudah dibayar pajak dokumen (bea meterai), jauh-jauh hari sebelum ia dicetak, apalagi saat terhutang. Dengan demikian, cek kosong pun sudah terbayar pajak dokumennya;
Dalam bea, baik BPHTB ataupun Bea Meterai, wajib pajak bisa membayar pajak berkali-kali tidak terikat dengan masa ataupun tahunan.

PBB P2 (Perdesaan dan Perkotaan)

UU PBB 1985 tidak pernah menyebutkan perdesaan perkotaan (P2). Sebaliknya instilah ini dimunculkan pada UU PDRD 2009. Bahkan, Keputusan Direktur jenderal Pajak No. KEP-16/PJ.6/1998 tentang Pengenaan PBB juga tidak memberikan definisi, kecuali sebagai berikut yaitu objek Pajak Bumi dan Bangunan yang meliputi kawasan pertanian, perumahan, perkantoran, pertokoan, industri serta objek khusus perkotaan. Selain itu, ada juga objek pajak yang diatur secara khusus yaitu:
1.      Usaha Bidang Perikanan
adalah semua usaha perorangan atan badan hukum yang memiliki ijin usaha untuk menangkap atau membudidayakan sumberdaya ikan, termasuk semua jenis ikan dan biota perairan Iainnya serta menyimpan, mendingin­kan atau mengawetkan ikan untuk tujuan komersial;
2.    Objek Pajak Perairan
adalah laut wilayah Indonesia beserta perairan pedalaman Indonesia;
3.    Objek Pajak Khusus
adalah objek pajak yang memiliki jenis konstruksi khusus baik ditinjau dan segi bentuk, material pembentukan maupun keberadaannya memiliki  arti yang khusus seperti Jalan Tol, Pelabuhan laut/sungai/udara,     Lapangan Golf, Industri Semen/Pupuk, PLTA, PLTU dan PLTG, Pertambangan, Tempat Rekreasi, Dan lain-lain yang sejenis.

Persyaratan Objektif BPHTB

Masih banyak orang yang belum mengetahui dan mengenal BPHTB, terutama yang paling mendasar yaitu syarat objektif BPHTB yang berakumulasi, yaitu

Pertama, objek BPHTB yaitu Pasal 2 ayat (1) UU BPHTB, yaitu perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah  perbuatan atau peristiwa hukum yang mengkibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan. Perolehan hak atas tanah meliputi pemindahan hak dan pemberian hak baru dan

Kedua, perolehan hak atas tanah (sertifikat yang diterbitkan oleh BPN). Berdasarkan pasal 2 ayat (3) UU BPHTB, hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam pasal 2 ayat (1) adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun dan hak pengelolaan. Artinya BPHTB hanya dikenakan terhadap perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang bersertifikat saja. Sertifikat adalah tanda bukti hak,  yang merupakan alat pembuktian yang kuat, baik mengenai macam hak, subjek atau tanahnya. Untuk mendapatkan sertifikat maka perlu dilakukan pendaftaran.

Ketiga, perolehan tersebut adalah dibuat, ditandatangani, didaftarkan, diterbitkan, ditunjuk atau diputuskan oleh para pejabat Pasal 24 UU BPHTB (yaitu notaris/PPAT, pejabat lelang negara, hakim dan badan pertanahan).

Dengan demikian, akan terhutang BPHTB jika ada perbuatan jual jual beli tanah bersertifikat, yang dilakukan secara otentik. Sebaliknya tidak akan terhutang BPHTB manakala :
    jual beli tanah bersertifikat dengan akta di bawah tangan; atau
    jual beli tanah girik walaupun akta otentik apalagi;
    jual beli tanah girik dengan akta di bawah tangan.

DAFTAR PUSTAKA
Supriyanto, Heru, 2008. Cara Menghitung PBB, BPHTB dan Bea Meterai, Penerbit Index, Jakarta, 2008
Supriyanto, Heru, 2010. Peluang dan Tantangan Pengalihan PBB P2 dan BPHTB, Indonenesia Tax Review, Volume  III/Edisi 01/2010
Supriyanto, Heru, 2009. BPHTB terhadap Konversi, Penegasan Hak dan  Pengakuan Hak, Indonenesia Tax Review, Volume II/Edisi 08/2009
Supriyanto, Heru, 2008. BPHTB, Sebuah Catatan, Indonenesia Tax Review, Volume 1/Edisi17/2008
Supriyanto, Heru, 2008. NPOPTKP, per-SSB ataukah Kolektif?, Indonenesia Tax Review, Volume1/Edisi 06/2008

Daftarkan email mu disini untuk mengikuti update KabarPajak:

0 Response to "Rahasia PBB P2 dan BPHTB"

Post a Comment