Aspek Perpajakan Jual Beli Tanah/Bangunan

Aspek Perpajakan Jual Beli Tanah/Bangunan
Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-35/PJ/2008 tanggal 9 September 2008 tentang Kewajiban Pemilikan NPWP dalam rangka Pengalihan Hak atas Tanah/Bangunan mengisyaratkan bahwa dalam rangka mendorong kesadaran masyarakat dalam penggunaan NPWP sebagai identitas Wajib Pajak dalam melaksanakan kewajiban perpajakannya dan sehubungan dengan kegiatan ekstensifikasi Wajib Pajak terkait dengan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Wajib Pajak diwajibkan memiliki NPWP.
Dalam transaksi pengalihan hak atas tanah atau bangunan ada dua pihak yang terlibat dan dikenakan pajak yang berbeda. Dua pihak tersebut adalah penjual yang akan dikenakan Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat (2) Final sebesar 5% dari nilai transaksi dan pembeli yang akan dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB).
Dua pihak inilah yang akan menjadi sasaran ekstensifikasi NPWP dimana diwajibkan bagi pembeli untuk mencantumkan NPWP dalam Surat Setoran BPHTB (SSB) dan diwajibkan juga bagi penjual untuk mencantumkan NPWP dalam Surat Setoran Pajak (SSP). Hal ini berarti bahwa baik penjual maupun pembeli wajib memiliki NPWP.
Namun demikian Peraturan Dirjen Pajak ini masih memberikan pengecualian kepada:
1.    Pembeli, tidak wajib mencantumkan NPWP jika NJOP atau NPOP dibawah Rp60.000.000,-
2.    Penjual, tidak wajib mencantumkan NPWP jika PPh Pasal 4 ayat (2) Final terutangnya dibawah Rp3.000.000,- Hal ini sama saja dengan dasar pengenaannya dibawah Rp60.000.000,-.

Sedangkan untuk membandingkan Harga Pasar dengan NJOP bisa klik disini.

Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 mengatur tentang pengenaan Pajak Penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. PP ini mengenakan PPh final kepada seluruh transaksi pengalihan hak atas tanah dan bangunan, tidak terkecuali bagi penjualan hak atas tanah/bangunan yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang bergerak dalam bidang penjualan tanah/bangunan.
Bagi Orang Pribadi yang melakukan pengalihan hak atas tanah/bangunan, pengenaan PPh nya masih final. Begitu juga tarifnya masih 5%. Bagi Wajib Pajak Badan yang usahanya bukan mengalihkan hak tanah/bangunan (bukan Developer) yang mengallihkan hak tanah/bangunan, pengenaan PPh nya tetap 5% namun sifatnya menjadi final yang sebelumnya tidak final.
Tarif khusus 1% dan bersifat final diberlakukan atas penghasilan pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (Developer).

Bentuk dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan terdiri dari:
1.    penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah;
2.    penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain yang disepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan, termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus;
3.    penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain kepada pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.
Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan bisa berbentuk penjualan, tukar menukar, perjanjian pemindahan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, atau cara lain yang disepakati dengan membedakan siapa penerima pengalihannya, yaitu:
1.    Pihak selain pemerintah,
2.    Pemerintah, guna kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus, dan
3.    Pemerintah, guna kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.
Penggolongan bentuk pengalihan dalam tiga bentuk di atas akan membedakan mekanisme pelunasan Pajak Penghasilannya. Atas penghasilan dari pengalihan dalam bentuk yang ketiga dikecualikan dari pengenaan Pajak Penghasilan sebagaimana diatur dalam PP ini.
Pengalihan kepada pemerintah yang tidak memerlukan persyaratan khusus misalnya penjualan atau pelepasan hak tanah kepada pemerintah untuk proyek Rumah Sakit Umum dan untuk proyek kampus universitas. Sementara itu pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus, diantaranya adalah pembebasan tanah oleh pemerintah untuk proyek-proyek jalan umum, saluran pembuangan air, waduk, bendungan dan bangunan pengairan lainnya, saluran irigasi, pelabuhan laut, bandar udara, fasilitas keselamatan umum seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar dan bencana lainnya, dan fasilitas Angkatan Bersenjata Republik Indonesia.

Atas penghasilan yang diterima oleh Orang Pribadi atau Badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan dengan tarif Pajak Penghasilan yang dikenakan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pihak selain pemerintah dan kepada pemerintah guna kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus adalah adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Khusus untuk pengalihan rumah sederhana dan rumah susun sederhana oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, tarifnya adalah 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan.
Adapun yang dimaksud dengan nilai pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang PBB, kecuali:
1.    dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan;
2.    dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Staatsblad Tahun 1908 Nomor 189 dengan segala perubahannya) adalah nilai menurut risalah lelang tersebut.
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun yang bersangkutan atau dalam hal SPPT belum terbit, adalah NJOP menurut SPPT PBB tahun pajak sebelumnya.
Apabila tanah dan/atau bangunan tersebut belum terdaftar pada Kantor Pelayanan Pajak Pratama/Dispenda Pemda, maka NJOP yang dipakai adalah NJOP menurut surat keterangan yang diterbitkan Kantor Pelayanan Pajak Pratama/Dispenda Pemda yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan berada.

Pembayaran Pajak Penghasilan atas transasksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan bersifat final untuk semua Wajib Pajak, baik itu Wajib Pajak Badan atau Wajib Pajak Orang Pribadi.
Sifat final ini juga berlaku baik bagi Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah/atau bangunan maupun Wajib Pajak yang usaha pokoknya tidak melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Mekanisme Pelunasan PPh nya adalah sebagi berikut:
a.    Pengalihan Kepada Pihak Selain Pemerintah
Mekanisme pelunasan PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pihak selain pemerintah adalah sebagai berikut:
1.    Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, wajib membayar sendiri PPh Final yang terutang ke bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang;
2.    Orang pribadi atau badan yang melakukan pembayaran sendiri Pajak Penghasilan wajib menyampaikan Surat Pemberitahuan Masa paling lama tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan dilakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau diterimanya pembayaran;
3.    Pejabat yang berwenang hanya menandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan apabila kepadanya dibuktikan oleh Orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan bahwa kewajiban pembayaran PPh Final telah dipenuhi dengan menyerahkan fotokopi SSP dengan menunjukan aslinya;
4.    Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang wajib menyampaikan laporan bulanan mengenai penerbitan akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Direktur Jenderal Pajak;
5.    Yang dimaksud dengan pejabat yang berwenang adalah Notaris, Pejabat Pembuat Akta Tanah, Camat, Pejabat Lelang, atau pejabat lain yang diberi wewenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
b.    Pengalihan Kepada Pemerintah Yang Tidak Memerlukan Persyaratan Khusus
Mekanisme pelunasan PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah guna kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus adalah sebagai berikut:
1.    Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dipungut Pajak Penghasilan oleh bendaharawan atau pejabat yang melakukan pembayaran atau pejabat yang menyetujui tukar-menukar;
2.    Bendaharawan atau pejabat yang melakukan pembayaran atau pejabat yang menyetujui tukar-menukar, wajib menyetor PPh Final yang telah dipungut ke bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum melakukan pembayaran kepada orang pribadi atau badan yang berhak menerimanya atau sebelum tukar-menukar dilaksanakan;
3.    Penyetoran pajak dilakukan dengan menggunakan SSP atas nama orang pribadi atau badan yang menerima pembayaran atau yang melakukan tukar-menukar;
4.    Bendaharawan atau pejabat yang melakukan pembayaran atau pejabat yang menyetujui tukar-menukar wajib menyampaikan laporan mengenai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Direktur Jenderal Pajak. Pelaporan dilakukan dengan menyampaikan Surat Pemberitahuan (SPT) Masa paling lama tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan dilakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau diterimanya pembayaran.

Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan PPh Final di atas adalah:
1.    orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60.000.000,- (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
2.    orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah guna kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus;
3.    orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, dan kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
4.    badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
5.    pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan;
6.    pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak.

Selain pajak yang harus dibayar diatas, kita juga diharuskan membayar biaya-biaya pada saat jual beli rumah, klik disini.
Beberapa istilah-istilah pada saat transaksi jual beli rumah bisa klik disini.
Pada saat yang bersamaan, saya juga sedang mencari rumah impian yang terjangkau dan tidak banjir, semoga segera mendapatkan jodoh rumah yang strategis dan tidak mahal. :)

Daftarkan email mu disini untuk mengikuti update KabarPajak:

4 Responses to "Aspek Perpajakan Jual Beli Tanah/Bangunan"

  1. Untuk pajak penjual Dan pembeli nilai jual yg dimaksud Itu nilai pd njop atau nilai penjualan rmhnya pak?
    Misal njop 80jt Dan harga penjualan rmh 200jt yg dipakai untuk dikali 5persen yg mana?
    Thx

    ReplyDelete
    Replies
    1. Untuk Dasar Pengenaan Pajak Penjual atau istilah resmi nya Pajak Penghasilan (PPh) dan Pajak Pembeli atau istilah resmi nya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB) adalah Nilai Pasar atau Harga Penjualan yaitu sebesar 200 juta kalau ada permisalan Agan diatas. Tetapi kebanyakan notaris dan Penjual/Pembeli mengakali agar pajak yang dibayar tidak terlalu besar jumlahnya maka memakai Dasar Pengenaan NJOP, karena kita tahu sendiri kalau NJOP selalu dibawah harga pasar wajar.
      Hal ini sudah pernah saya posting di link berikut ini, silakan klik dan baca lebih lanjut:

      Harga Pasar Vs NJOP saat membeli rumah

      terima kasih atas kunjungannya

      Delete
  2. Untuk pajak penjual Dan pembeli nilai jual yg dimaksud Itu nilai pd njop atau nilai penjualan rmhnya pak?
    Misal njop 80jt Dan harga penjualan rmh 200jt yg dipakai untuk dikali 5persen yg mana?
    Thx

    ReplyDelete
    Replies
    1. Sudah saya jawab diatas ya Mas Gilang Fachrur
      terima kasih atas kunjungannya

      Delete