Biaya-Biaya saat Jual Beli Rumah

Biaya-Biaya saat Jual Beli Rumah
Yang perlu di”clear"kan pada saat jual beli rumah adalah biaya-biaya sebagai berikut:
1.    Biaya Akta Jual Beli (jika rumah baru dibayar pembeli, jika second bisa dibayar penjual atau pembeli)
2.    BPHTB (dibayar pembeli)
3.    Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat (2) sebesar 5% dari jumlah bruto (biasanya dibayar penjual)
4.    Bea Balik Nama (dibayar pembeli)
5.    Biaya administrasi KPR (dibayar pembeli jika pembayarannya melalui KPR), termasuk biaya Appraisal yang ditunjuk bank untuk menilai rumah kita, dan biaya ini dibebankan kepada kita melalui biaya administrasi KPR
6.    Penambahan biaya strategis (hook dan menghadap taman jika rumah baru)
7.    Komisi agen (jika melalui agen, biasanya dibayar penjual, sehingga perlu dipastikan)

Untuk aspek perpajakan pada saat jual beli tanah dan/atau bangunan bisa klik disini.
Sedangkan untuk membandingkan Harga Pasar dengan NJOP bisa klik disini.

Jika tidak ada uang cash, bisa melalui KPR, tinggal pilih mau pakai KPR bank mana, lebih disarankan kepada bank yang memberikan suku bunga flat.

Jika kompleks rumah dekat dengan tempat-tempat umum pasti nilai lebih tinggi, sebagai contoh dekat dengan kolam renang, mall, pasar atau yang lainnya.


Demikian sharing saya, dan jika ada yang mau menambahkan atau memberikan pencerahan, mohon di komentari.
Thanks in advance.

Untuk kriteria rumah yang ideal klik disini.
atau
Beberapa istilah transaksi jual beli rumah yang perlu dipahami bisa di klik disini.

Daftarkan email mu disini untuk mengikuti update KabarPajak:

23 Responses to "Biaya-Biaya saat Jual Beli Rumah"

  1. Untuk rumah bekas, apakah ada Pajak Pertambahan Nilai?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Untuk rumah bekas tidak dikenai PPN Mr. Kardoman, termasuk juga Rumah sederhana, rumah sangat sederhana, rumah susun sederhana, pondok boro, asrama mahasiswa dan pelajar serta perumahan lainnya, yang batasannya ditetapkan oleh Menteri Keuangan setelah mendengar pertimbangan Menteri Pemukiman dan Prasarana Wilayah serta Rumah Susun Sederhana Milik (RUSUNAMI) yang dikenai PPN tetapi mendapatkan fasilitas dibebaskan.
      Saya juga sudah menulis tentang Rumah dikenai PPN atau tidak? ini link nya
      http://kabarpajak.blogspot.com/2014/09/rumah-dikenai-ppn.html
      terima kasih atas kunjungannya Mr. Kardoman

      Delete
    2. Pak, ini ada kasus teman saya senang berinvestasi, dia membeli tanah di area real estate kemudian menjual nya kembali, pada saat dia membeli dia sudah dikenakan PPN 10% oleh developer. Nah masalah muncul di saat dia menerima surat pemberitahuan kalau dia telah melakukan jual beli properti secara rutin sehingga bisa dianggap pengusaha properti dan di jadikan PKP dan dianggap transaksi penjualan properti yang telah di lakukan adalah transaksi kena PPN sehingga di minta membayar ppn 10% x harga jual properti.

      1. Apakah benar pengenaan PPN dapat terjadi kepada orang yang berinvestasi dan kemudian mengambil keuntungan pada saat harga sudah naik?

      2. Apakah tidak terjadi pengenaan PPN dua kali mengingat PPN 10% sudah di kenakan di saat membeli dari developer?

      3. Langkah apa yang bisa dilakukan untuk memperjelas status teman saya, NPWP teman saya terdaftar sebagai real estate (karena kesalahan input nomer) yang seharusnya sebagai broker (sudah di laporkan setiap tahun sebagai broker di laporan SPT)


      4. apabila memang harus membayar pajak, apakah PPN nya 10% x nilai jual? artinya sudah terjadi pengenaan PPN 2 kali untuk objek yang sama. ataukah PPN nya bisa di kurangi dengan PPN yang telah di bayar ke developer sebelumnya?

      5. Apakah PPN terhutang merupakan tanggung jawab teman saya (penjual) mengingat ada di sebutkan PPN melekat kepada pembeli? (bukan PPN bangunan, tetapi PPN penjualan tanah)

      Mohon pencerahannya pak,
      Terima kasih

      Delete
    3. Okay Pak Anonim
      1. PPN sebagai pajak objektif yang bermakna bahwa timbulnya kewajiban pajak ditentukan oleh peristiwa atau perbuatan hukum yang dapat dikenakan pajak yang juga disebut objek pajak. Kondisi subjektif subjek pajak tidak ikut menentukan. PPN tidak membedakan antara konsumen orang pribadi dengan konsumen berbentuk badan, antara konsumen yang berpenghasilan tinggi dengan yang berpenghasilan rendah. Sepanjang mereka mengonsumsi barang atau jasa dari jenis yang sama, mereka diperlakukan sama.

      2. Iya benar Pak terjadi pengenaan PPN 2X, tetapi ada mekanisme Pengkreditan Pajak Masukan yaitu mengurangkan pajak masukan dari pajak keluaran atau dalam konteks Bapak tersebut diatas adalah PPN pada saat Bapak menjual dikurangi dengan PPN dari developernya.

      3. Jika benar teman Bapak sebagai broker dan bukan sebagai developer atau real estate alias orang pribadi bukan badan hukum, tinggal datang ke KPP terdaftar untuk melakukan penggantian NPWP dan sekaligus konsultasi dengan Account Representative Bapak.

      4. Iya benar PPN sebesar 10% X Nilai Jual, untuk pengurangannya sudah terjawab di nomor 1 ya Pak, oiya Bapak mengenakan PPN 10% dari NJOP ya :p

      5. Iya Pak, pemikul beban PPN ini berada pada pembeli Barang Kena Pajak (BKP) tetapi penjual juga nanti akan diminta keterangan jika sampai Pembeli tidak membayar PPN saat ditagih, nah disaat itu pula PPN sebelumnya dari developer jika belum dibayar pasti diminta dibayar juga. Oleh karena itu daripada kena sanksi karena tidak membayar PPN, mending dibayar sesuai dengan ketentuan, karena sistem perpajakan di negara kita adalah self assessment yaitu wajib pajak yang aktif membayar dan melaporkan.

      Semoga pencerahan diatas membuat jadi terang. Oiya pencerahan tersebut diatas sudah pernah saya bahas di:
      Legal Karakter PPN
      Pengkreditan Pajak Masukan

      terima kasih atas kunjungannya

      Delete
  2. Pak mohon masukannya, kalau tanah/bangunan masih status girik dan AJB, apakah kedepannya sulit upgrade menjadi SHM. Saya sedang review untuk beli property. Terimakasih sebelumnya masukannya

    ReplyDelete
    Replies
    1. Menurut saya, tanah/bangunan yang status nya masih girik dan AJB kalau mau upgrade menjadi SHM itu gampang-gampang susah.
      Gampangnya begini, harus jelas tanah/bangunan itu tidak dalam kondisi sengketa, dan yang melakukan AJB atau tertulis di girik orangnya masih hidup dan orangnya mudah ditemui serta terbuka, terkadang orang nya banyak menghindar.
      Susahnya jika kebalikannya, yaitu tanah/bangunan masih ada kemungkinan di sengketa kan sama ahli waris, orang yang melakukan AJB atau tertulis di girik sudah meninggal atau tidak diketahui dimana keberadaannya.
      Jika harus membeli tanah/bangunan dengan status girik dan AJB, pastikan ke semua ahli warisnya (jika berasal dari warisan) bahwa tanah/bangunan itu sudah dibagi secara kekeluargaan dan tidak ada masalah oleh salah satu ahli waris, nah jika berasal dari jual beli juga, konfirmasi ke penjual sebelumnya atau ke kelurahan dimana girik tercatat, tetapi lebih akurat langsung ke yang menjual sebelumnya karena kelurahan hanya sebatas mencatat saja, hal ini untuk menghindari modus mafia sengketa jual beli tanah/bangunan.
      Untuk menaikkan status dari girik dan AJB menjadi SHM sebenarnya cukup mudah, yang penting berkas pendukungnya sudah siap, bisa langsung diajukan setelah akad kredit jual beli. Jika ada waktu, saya sarankan untuk mengurus sendiri ke BPN, tetapi jika tidak ada waktu, bisa memakai jasa notaris. Menurut praktik alih girik dan AJB menjadi SHM punya teman saya, selisih biaya ngurus sendiri dan memakai jasa notaris -+10 jutaan dan itupun tergantung tarif biaya notarisnya, karena beda notaris bisa beda tarif biaya.
      Masih kurang jelas? silakan komen
      terima kasih kunjungannya

      Delete
  3. Cukup jelas, terimakasih Pak. Semoga Allah swt membalas kebaikan bapak, membagi ilmu disini. ��

    ReplyDelete
    Replies
    1. aamiin ya Rabb
      enjoy sharing
      terima kasih atas perhatiannya

      Delete
  4. pak mohon masukannya apabila membeli 2 unit apartemen di Jakarta dalam satu bangunan apartemen/rusun, dalam perhitungan BPHTB apakah faktor pengurang (tidak kena pajak) diberikan kepada masing-masing unit atau salah satu unit , terima kasih sebelumnya


    ReplyDelete
    Replies
    1. oke pak, sebelumnya mohon izin bertanya, 2 unit apartemen itu apakah memiliki 2 sertifikat masing-masing atau sertifikat yang sama untuk 2 unit? Jika 2 unit dengan 2 sertifikat yang berbeda berarti masing-masing objek pajak dikenai Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), akan tetapi jika satu sertifikat untuk 2 unit kemungkinan akan dikenai salah satu objek pajak atau salah satu unit saja, sejak tahun 2010, BPHTB sudah beralih dari DJP (Pemerintah Pusat) kepada DPP DKI (Pemerintah Daerah).
      Sebagai informasi NPOPTKP sebagai pengurang tersebut adalah sebesar Rp80.000.000 sesuai dengan PERGUB NO.112/2011 PROSEDUR PENGENAAN BPHTB.
      terima kasih atas kunjungannya

      Delete
  5. Untuk jual beli rumah, jika seorang pembeli membeli rumah baru dari penjual perorangan, siapakah yang harus membayar PPN? Pembeli atau penjual? Jika yang harus membayar adalah pembeli, namun pembeli tidak bayar PPN, apa ada sanksi terhadap penjual perorangan?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Jual Beli rumah baru dengan Penjual Perorangan yang harus membayar PPN adalah Pembeli sebagai sebagai Penerima Barang Kena Pajak (BKP) atau Pemikul Beban Pajak.
      Jika Pembeli tidak membayar PPN, tidak ada sanksi yang akan dikenakan kepada Penjual Perorangan karena Penjual sebagai Penyedia BKP atau Penanggung Jawab.
      Jika Pembeli tidak membayar PPN, maka DJP dapat menerbitkan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar (SKPKB) berdasarkan hasil pemeriksaan atau verifikasi ditambah dengan sanksi administrasi bunga 2% per bulan maksimal 24 bulan, dihitung sejak saat terutangnya PPN sampai dengan diterbitkannya SKPKB.

      Untuk lebih jelasnya, bisa dibaca pada postingan saya sebelumnya, ini link nya:
      http://www.kabarpajak.com/2014/09/rumah-dikenai-ppn.html
      http://www.kabarpajak.com/2013/07/karakteristik-ppn.html
      http://www.kabarpajak.com/2013/07/objek-pajak-pertambahan-nilai.html
      http://www.kabarpajak.com/2013/07/pengertian-umum-pajak-pertambahan-nilai.html

      terima kasih atas kunjungannya

      Delete
  6. Melalui seorang kontraktor, saya membangun rumah baru dari bangunan rumah lama yang sudah dirobohkan dan bukan di areal real estate, dan luas bangunan diatas 200m2 apakah harus membayar PPN membangun rumah sendiri? Dan siapakah yang membayar? Kontraktor atau saya sebagai pemilik yang hendak bangun rumah tersebut? Dan apakah SSP harus lapor ke kantor pajak? Dan apakah bukti asli SSP wajib diserahkan ke pembeli pada saat transaksi pengalihan rumah ke pemilik baru?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Harus membayar PPN Pak Peter Sutikno Tansil, tetapi bukan atas PPN Kegiatan Membangun Sendiri, tetapi atas penyerahan Jasa Kena Pajak (JKP) karena Pak Peter adalah penerimsa JKP atau pemikul beban pajaknya, sedangkan kontraktor adalah penyedia JKP atau penanggung jawab.
      Yang harus membayar PPN adalah Pak Peter sebagai penerima JKP melalui mekanisme pemungutan PPN oleh kontraktor.
      SSP itu sebagai sarana penyetorannya, dan yang melaporkan ke KPP adalah kontraktor nya.
      SSP yang digunakan oleh kontraktor untuk melaporkan PPN yang telah dipungut, bisa dikasihkan ke pembeli yang membangun rumah baru itu, jika di kemudian hari pembeli tersebut mengalihkan bangunan tersebut kepada pemilik yang baru maka SSP tersebut wajib diserahkan kepada pemilik baru sama seperti hal nya sertipikat tanah.

      Untuk lebih jelas tentang PPN kegiatan membangun sendiri atau PPN penyerahan JKP bisa dibaca pada postingan saya sebelumnya, ini link nya:
      http://www.kabarpajak.com/2014/09/rumah-dikenai-ppn.html
      http://www.kabarpajak.com/2013/07/karakteristik-ppn.html
      http://www.kabarpajak.com/2013/07/objek-pajak-pertambahan-nilai.html
      http://www.kabarpajak.com/2013/07/pengertian-umum-pajak-pertambahan-nilai.html

      terima kasih atas kunjungannya

      Delete
    2. Terima kasih Pak atas masukan nya, saya juga sudah baca beberapa link yang Bapak berikan ke saya terkait hal yang saya ingin tanyakan, namun setelah baca link tersebut, saya ingin tanya, jika saya membangun rumah lewat jasa seorang kontraktor, berarti saya harus bayar PPN atas JKP tersebut, berapa hitungannya? 2 persen atau 10 persen? Dan apakah hanya beralku utk luas bangunan diatas 200m2? Apakah jika luas bangunan dibawah 200m2 tidak perlu bayar PPN? Mohon pencerahannya Bapak, terima kasih

      Delete
    3. Apakah PPN harus dibayar setiap bulan dari total pengeluaran bulanan dari biaya pembangunan atas rumah tersebut? Atau boleh dibayar saja setelah rumah selesai dibangun? Jadi ngak repot repot bayar setiap bulan?

      Delete
    4. Iya benar Pak Peter, ini beda PPN atas JKP (Jasa Kena Pajak) dan KMS (Kegiatan Membangun Sendiri):
      - kalau konteksnya JKP, maka tarif nya 10% X DPP (Dasar Pengenaan Pajak) dan berlaku untuk semua JKP tanpa batasan minimal luas bangunan, dan PPN dibayar pada saat penyerahan atau pembayaran termin/cicilan JKP tersebut.
      - kalau konteksnya KMS, maka tarifnya 10% x 20% x seluruh pengeluaran (termasuk PPN) dalam satu bulan atau 2% dari total pengeluaran setiap bulan dan berlaku untuk bangunan diatas 200m2, dan PPN dibayar setiap bulan yang terdapat pengeluaran.
      Sehingga untuk Pak Peter memakai tarif 10% X Nilai JKP nya tanpa batasan luas bangunan karena yang dikenai atas jasa nya bukan atas bangunannya dan dibayar pada saat JKP selesai atau penyerahan rumah tersebut atau jika ada pembayaran cicilan/termin.
      Terima kasih atas kunjungannya.

      Delete
  7. Pak, apa beda pph dengan pajak penjualan? Waktu sy menjual rmh melalui notaris hanya ditagih 5% dr nilai jual rmh pun jg dg pembeli 5% (sdkt kurang). Jd apkh sehrsnya pph pribadi yg 1% itu jg dibayarkan atau sdh tmsk didlm 5% pajak penjualan? Mohon pencerahannya krn sy org awam. Terima kasih sblmnya

    ReplyDelete
    Replies
    1. Pak Stefanus Theodorus,
      Beda Pajak Penghasilan (PPh) dengan Pajak Penjualan adalah sebagai berikut:
      -> kalau konteks istilah perpajakan resmi, pajak penjualan hanya dikenakan kepada Barang Mewah saja atau lebih dikenal dengan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM)
      artikel terkait PPnBM bisa dibaca disini

      http://www.kabarpajak.com/search/label/PPnBM

      -> kalau yang Pak Stefan tanyakan, itu terkait dengan Pajak Penjualan atas rumah/bangunan atau tanah/bumi, itu konteksnya hanya istilah yang sudah umum di masyarakat, jadi singkatnya Pajak Penjualan sama dengan Pajak Penghasilan dalam konteks ini.

      => untuk penjual dikenai tarif pajak penghasilan 5% itu sudah benar, itu yang dinamakan PPh Final, sedangkan untuk pembeli dikenai 5% juga tetapi setelah dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), sedangkan Tarif khusus 1% dan bersifat final diberlakukan atas penghasilan pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (Developer)

      sebenarnya pertanyaan Pak Stefan sudah saya jawab dalam postingan sebelumnya yang sudah saya cantumkan link nya di atas di dalam artikel, atau disini saya copas lagi:

      http://www.kabarpajak.com/2014/01/aspek-perpajakan-jual-beli-tanahbangunan.html

      http://www.kabarpajak.com/2014/01/istilah-transaksi-jual-beli-rumahtanah.html

      terima kasih atas kunjungannya

      Delete
  8. Pagi pak,
    Mohon info nya, oleh karena keterbatasan dana saat pembelian rumah maka BPHTB baru diselesaikan 2 tahun kemudian... NJOP/nilai beli tahun berapakah yg menjadi acuan dasar pembayaran BPHTB ? *AJB telah terbit saat pembelian. Trims

    ReplyDelete
    Replies
    1. Pagi Pak Anonim
      ini beneran fakta terjadi kah Pak?
      sepertinya tidak mungkin terbit AJB jika BPHTB belum dibayar, karena di dalam AJB disebutkan bahwa BPHTB dan Pajak Penghasilan nya telah dibayar lunas. Atau mungkin bisa jadi di pinjamin dulu sama notarisnya, karena kalau benar-benar sudah terbit AJB dan BPHTB/PPh tidak dibayar, maka notaris tersebut akan kena sanksi, bisa jadi di cabut surat izinnya. Jika memang belum bayar BPHTB, maka dasar nya adalah nilai transaksi saat itu bukan NJOP, kebanyakan notaris dan pembeli/penjual mengakali agar pajak nya lebih rendah dengan memakai dasar NJOP, jadi dari nilai transaksi saat itu ditambah dengan sanksi telat bayar BPHTB dan belum ditagih oleh Pemda. Nah jumlah sanksi dan ketentuannya juga tergantung Pemda masing-masing, karena sekarang BPHTB sudah dialihkan ke Pemda.
      Semoga dapat menjadi info yang mencerahkan.
      terima kasih atas kunjungannya

      Delete
  9. Selamat malam pak,
    Untuk PPN 10% apakah dibebankan ke pembeli atau developer ? Di penawaran developer memang tidak dicantumkan bahwa harga sudah termasuk PPN 10%, namun sepemahaman saya PPN 10% merupakan tanggung jawab dari developer dan disetorkan oleh developer ke negara/kantor pajak. Mohon pencerahannya. Terima kasih banyak.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Selamat siang Pak Bayu Harimurti
      Karakter PPN yang utama adalah sebagai pajak tidak langsung yang akan menimbulkan konsekuensi bahwa antara pemikul beban pajak dengan penanggung jawab atas penyetoran pajak ke kas negara berada pada pihak-pihak yang berbeda. Pemikul beban pajak ini berada pada pembeli Barang Kena Pajak (BKP) dalam hal ini Rumah. Sedangkan penanggung jawab atas pelaporan/penyetoran pajak ke kas negara adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP) yang bertindak selaku penjual BKP atau developer.

      Secara umum PPN yang terutang atas transaksi penyerahan BKP (Rumah) dipungut oleh PKP Penjual (Developer). Dengan demikian, pembeli BKP yang bersangkutan wajib membayar kepada PKP Penjual sebesar harga jual ditambah PPN yang terutang (10%).

      Hal ini sudah pernah saya posting dimari:

      Legal Karakter PPN

      Masalah Oper Kredit Rumah

      Contoh Laporan Appraisal Rumah

      terima kasih atas kunjungannya

      Delete